전세사기 피하는 방법: 부동산 등기부등본, 전세보증보험, 임대차계약서, 공인중개사

 전세사기 피하는 방법을 숙지하고 있는 것은 필수입니다. 전세사기는 임차인에게 큰 금전적 손실을 입힐 수 있는 범죄입니다. 최근 전세사기 수법이 고도화되고 있어, 임차인 스스로가 예방책을 마련하는 것이 중요해졌습니다. 이 글에서는 전세사기를 피하기 위한 구체적인 방법들을 소개합니다.

 

 

1. 전세사기 대비 등기부등본 확인

 부동산 등기부등본은 해당 부동산의 소유권 및 권리 관계에 대한 중요한 정보를 담고 있습니다. 임대인이 실제로 해당 부동산의 소유자인지, 그리고 그 부동산에 대해 어떠한 권리 제한이나 담보 설정이 되어있지는 않은지를 확인할 수 있습니다. 이는 임대인이 실제 소유자인지, 또는 부동산에 대한 권리 문제가 없는지를 확인하는 데 필수적인 절차입니다.

 

 

 1) 부동산 등기부등본 주요 항목

	내용
실거래가 확인	주변 시세 대비 전세보증금을 확인하여 '깡통전세' 여부를 파악합니다. 보증금이 부동산 시세의 70%~80%를 초과하지 않는지 확인해야 합니다. 시세를 초과하는 경우, 부동산이 경매에 넘어갔을 때 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
등기부등본 상 권리관계	계약 전뿐만 아니라 계약 당일에도 등기부등본을 발급받아 권리관계를 확인해야 합니다. 이는 부동산에 설정된 권리나 부담이 있는지 확인하기 위함입니다.
임대인 본인 확인	보증금은 반드시 소유자이자 임대인에게 지급해야 합니다. 따라서 임대인이 실제 소유주인지, 대리인의 경우 대리권이 있는지 정확하게 확인해야 합니다.  이를 위해 계약 전 집주인의 신원을 반드시 확인해야 합니다. 집주인의 신분증과 인감증명서를 확인하고, 공인중개사가 안내한 집주인과 실제 등기상 집주인이 일치하는지 확인해야 합니다. 전세 계약 후에도 등기부등본을 통해 명의 변경 여부를 확인할 필요가 있습니다.
체납세금 확인	집주인의 국세 및 지방세 체납 사실을 확인해야 합니다. 공인중개사를 통해 집주인 동의 시 체납 사실을 확인할 수 있으며, 이는 임대인의 경제적 능력을 파악하는 데 도움이 됩니다.  임대인이 체납세금이 없다고 하면, 이 사실을 특약사항에 기재하고, 사실이 다를 경우 계약을 해제할 수 있는 내용을 포함하는 것이 좋습니다.
불량 공인중개사 피하기	한국공인중개사협회 누리집을 통해 해당 지역에서 개업한 공인중개사인지 조회할 수 있습니다. 계약을 진행하는 사람이 중개보조원인지, 공인중개사인지 확인하고, 공인중개사 사무소에서 계약을 진행하는지도 확인해야 합니다.
전입신고 및 확정일자	전입신고와 확정일자는 대항력을 갖추기 위한 조건입니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.
다가구 및 다세대 주택의 경우	건물 전체의 확정일자를 가진 선순위 임차인들과 보증금액을 확인할 수 있는 절차가 필요합니다.

 

 2) 등기부등본 발급 방법

  대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 등기부 등본을 발급받을 수 있습니다. 이는 편리하고 빠른 방법입니다. 상황이 여의치 않다면, 관할 등기소를 직접 방문하여 발급받을 수도 있습니다. 필요한 서류를 준비하여 방문하면 됩니다.

 

 

 전세 계약 시 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것은 전세금을 보호하고, 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 매우 중요합니다. 이러한 절차를 통해 안전하게 전세 계약을 진행하시길 바랍니다. 만약 더 자세한 사항이 궁금하시다면, 전문가와 상담하는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

 

2. 전세사기 대비 전세보증보험

 전세보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우, 보험회사가 임차인에게 전세금을 대신 지급해주는 제도입니다. 이는 임차인이 전세금을 회수하지 못하는 위험으로부터 보호받을 수 있는 중요한 수단입니다. 한국주택금융공사와 같은 기관에서 제공하는 전세보증보험 상품을 활용할 수 있으며, 가입 조건과 보장 내용을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

 1) 전세보증보험 필요성

 전세보증보험은 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우, 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급합니다. 이후 보증기관은 집주인에게 보증금을 청구합니다. 이는 임차인의 전세금을 보호하는 중요한 수단이 됩니다. 또한, 임대인의 파산, 부동산 가격 하락 등으로 인해 전세금을 돌려받지 못하는 상황 등 전세 계약과 관련된 다양한 위험으로부터 대비할 수 있습니다.

 

 2) 전세보증보험 가입 조건 

 등기부등본 상 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해사항이 없는 아파트, 주거용 오피스텔, 단독‧다가구‧다중주택, 다세대주택, 노인복지주택 등을 대상으로 전세 계약 기간이 1년 이상이어야 합니다. 이때, 주택의 건물과 토지가 모두 임대인 소유여야 하며, 공인중개사를 통해 적법하게 체결된 전세 계약서가 있어야 합니다.

 

 한도는 수도권에서는 7억원 이하, 비수도권에서는 5억 원 이하의 보증금에 대해서만 가입 가능하며, 선순위채권 금액이 주택가액의 60% 이하여야 합니다. 또한, 주택가격 대비 보증금과 선순위채권의 합이 담보인정비율(90%) 이하일 때만 가입 가능합니다.

 

 3) 전세보증보험 가입 절차

  먼저 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등에서 제공하는 전세보증보험 상품 중 하나를 선택합니다. 그다음 선택한 보증보험사의 가입 조건을 확인합니다. 조건은 보험사마다 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

 보험 상품을 선택했다면, 전세 계약서, 신분증, 주민등록등본 등 가입에 필요한 서류를 준비하여 가입을 신청합니다. 이후, 보증금액과 계약 조건에 따라 보험료를 계산하고, 해당 금액을 납부하면, 보증보험사로부터 전세금 반환에 대한 보증의 의미로 보증서를 발급받게 됩니다.

 

 

  전세보증보험은 임차인의 안전한 전세 생활을 위해 반드시 고려해야 할 요소입니다. 위험에 대비하여 안심하고 전세 생활을 할 수 있도록, 전세 계약 전에 반드시 전세보증보험에 대해 알아보고 준비하는 것이 중요합니다. 전세보증보험에 대해 더 궁금한 점이 있다면, 각 보증보험사의 홈페이지를 방문하거나 전문가와 상담하는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

 

3. 전세사기 대비 임대차 계약서

  임대차 계약서는 전세 계약의 조건과 양 당사자의 권리 및 의무를 명시한 문서입니다. 계약서에는 임대인과 임차인의 정보, 임대 기간, 전세금, 보증금 반환 조건 등이 포함되어야 합니다. 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 모든 조건이 명확하게 기재되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 불분명한 조항이 있을 경우, 계약 전에 이를 명확히 해결하는 것이 필요합니다.

 

 

 1) 임대차 계약서 주요 내용

	내용
기본정보	임대차 주택의 정확한 주소, 면적, 구조 등의 기본 정보가 정확히 기재되어 있는지 확인합니다.
임대인 및 임차인 인적사항	양측의 성명, 주소, 연락처 등을 기재해야 합니다.
임대차 기간	계약 시작일과 종료일이 명확히 기재되어 있는지 확인합니다.
전세금 및 보증금	전세금과 보증금의 액수, 납부 방법, 반환 조건 및 기한이 명시되어 있는지 확인합니다.
관리비 및 기타비용	관리비의 포함 여부 및 기타 비용(수리비 등)에 대한 책임 소재가 명확히 기재되어 있는지 확인합니다.
특약 사항	계약서에 특별히 명시된 조건이나 임차인과 임대인 간의 합의 사항이 있는지 확인합니다.  계약하려는 집에 근저당이 잡혀있다면, 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려줘야 할 채무가 후순위로 밀려 보증금을 날릴 수 있기 때문에, 근저당 특약을 추가하는 것이 좋습니다.

 

 2) 임대차 계약서 작성 시 주의사항

 계약서에는 임대 기간, 전세금, 보증금 반환 조건 등 세부적인 항목을 명확하게 기재해야 합니다. 그리고 계약서에 기재된 임대인이 실제 부동산의 소유주인지 확인해야 합니다. 주민등록증이나 주민등록등본을 통해 확인할 수 있습니다. 또한, 계약금, 중도금, 잔금의 지급 시기와 방법을 계약서에 명시해야 합니다.

 

 3) 임대차 계약서 불분명한 조항 해결

  가장 기본적이고 효과적인 방법은 집주인과 직접 대화를 나누는 것입니다. 불명확한 조항을 공개적이고 투명하게 논의함으로써 양측은 오해를 풀고 모호한 조항에 대해 상호 합의에 도달할 수 있습니다.

 

  대화를 통해 해결이 되지 않았다면 법률 전문가나 부동산 전문가에게 조언을 구하면 귀중한 통찰력과 지침을 얻을 수 있습니다. 이러한 전문가들은 임대 계약 해석에 대한 전문 지식을 갖추고 있으며 관련 당사자 모두의 법적 의미나 권리 및 책임에 대해 명확하게 설명할 수 있습니다.

 

 직접적인 의사소통과 전문적인 상담으로 분쟁이 해결되지 않는 경우 중재나 중재를 통해 제3자 지원을 구하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 분쟁 해결 조직은 협상을 촉진하고 상호 수용 가능한 솔루션을 찾는 데 특화되어 있어 길고 비용이 많이 드는 법적 절차를 피합니다.

 

 

 임대차 계약서는 임차인과 임대인 간의 권리와 의무를 명확히 하는 중요한 문서입니다. 따라서 계약서에 기재된 내용을 정확히 이해하고, 불분명한 조항이 있을 경우 적극적으로 해결하는 자세가 필요합니다. 계약서 작성 및 검토 과정에서 어려움이 있다면, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

 

4. 전세사기 대비 전문 공인중개사

 

 공인중개사는 부동산 거래를 전문적으로 중개하는 자로, 해당 업무를 수행하기 위해 국가로부터 자격을 부여받은 사람입니다. 자격증을 갖춘 부동산 중개인과 협력하면 시장, 재산법 및 거래 절차에 대한 포괄적인 지식을 보유하고 있어 사기를 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

 

 즉 공인중개사를 통해 거래를 진행하면, 거래의 안전성을 높일 수 있습니다. 공인중개사의 자격 여부는 국토교통부의 '공인중개사의 등록 및 관리에 관한 법률'에 따라 확인할 수 있으며, 이를 통해 사기를 예방할 수 있습니다.

 

 

 

 전세사기는 누구에게나 발생할 수 있는 위험입니다. 따라서 계약 전 충분한 정보 수집과 확인을 통해 자신의 권리를 보호하는 것이 중요합니다. 위에서 제시한 방법들을 통해 전세사기로부터 자신을 보호할 수 있으며, 이를 위해 필요한 조치를 사전에 취하는 것이 중요합니다. 전세 계약을 진행하기 전에는 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 확인하고, 전세보증보험에 가입하는 등의 조치를 취해야 합니다. 또한, 공인중개사를 통해 거래를 진행하고, 계약서를 꼼꼼히 확인하는 것이 필요합니다. 이러한 조치를 통해 전세사기로부터 자신을 보호할 수 있습니다.